Jusqu'ici, chaque article de cette série suivait le même air : la LLC transparente ne paie rien aux États-Unis, l'imposition a lieu là où vous vivez. Avec l'immobilier américain, cet air s'arrête, complètement. Achetez des maisons américaines via votre LLC et vous entrez dans le seul chapitre où les États-Unis tendent bel et bien la main, trois fois même. Si vous connaissez les trois endroits, vous pouvez quand même très bien investir ; sinon, c'est l'administration fiscale qui vous les apprendra.
Premier endroit : les loyers sont des revenus américains
Les revenus immobiliers américains sont des revenus de source américaine, imposables aux États-Unis, avec ou sans LLC ; nous avions signalé cette exception au principe du zéro pour cent dans l'article sur la retenue à la source. Vous avez le choix entre deux régimes : le forfait brutal (30 % de retenue à la source sur le loyer brut, sans aucune déduction) ou la version civilisée, l'option pour le régime net au titre du § 871(d) : vous traitez la location comme une activité américaine, déduisez amortissements, intérêts, gestion et réparations, et ne payez l'impôt que sur le bénéfice net aux taux normaux ; l'IRS décrit l'option ici. Avec les règles d'amortissement américaines, le bénéfice imposable d'une location bien gérée est alors souvent proche de zéro, mais le prix en est une déclaration fiscale américaine annuelle (1040-NR) en plus du 1120/5472 de la LLC, et selon l'État où se trouve le bien, un impôt d'État sur le revenu en sus : une maison en Floride ou au Texas reste exonérée d'impôt d'État sur le revenu, une maison en Californie non, et ce qui compte, c'est l'État de la maison, pas l'État de votre LLC.
Deuxième endroit : FIRPTA à la vente
À la vente, c'est FIRPTA qui s'applique : par défaut, l'acheteur doit retenir 15 % du prix de vente et le verser à l'IRS en garantie de votre impôt sur la plus-value ; les règles sont ici. Ce n'est pas un impôt supplémentaire, mais un acompte : la plus-value réelle est réglée par la déclaration fiscale et tout trop-perçu remboursé, et un withholding certificate peut réduire la retenue à l'avance. Mais c'est un événement de trésorerie qui a sa place dans tout calcul de sortie, 15 % du prix, pas de la plus-value, et il distingue fondamentalement la sortie immobilière américaine d'une vente d'actions, qui reste exonérée pour les non-résidents.
Troisième endroit : le piège successoral dont presque personne ne parle
Voici la partie qui n'apparaît jamais dans une vidéo commerciale : l'estate tax américaine n'accorde aux étrangers qu'un abattement de 60 000 dollars sur les actifs américains, face à des taux allant jusqu'à 40 % ; l'IRS expose sobrement les règles. Une maison de 600 000 dollars dans la succession d'un propriétaire étranger peut donc déclencher une facture américaine à six chiffres, et une simple LLC à associé unique intercalée n'est pas un bouclier fiable, car l'administration peut regarder à travers les entités transparentes. Quiconque investit sérieusement dans l'immobilier américain planifie donc aussi le niveau successoral, des structures à deux niveaux aux solutions d'assurance ; nous traitons la succession et la donation dans un article séparé.
Pourquoi la LLC reste malgré tout la norme
Après trois panneaux d'avertissement, la perspective : il n'y a toujours guère d'alternative à l'achat via la LLC, simplement pour les bonnes raisons : la séparation des responsabilités par bien (le procès du locataire de la maison A n'atteint pas la maison B, sous forme de structure en séries une fois que vous avez un portefeuille), l'anonymat vis-à-vis des registres fonciers, une banque américaine propre pour les loyers et les réserves, et une image professionnelle face aux gestionnaires et aux administrations. Dans l'achat immobilier, la LLC n'est pas l'outil d'économie d'impôt, c'est l'outil de responsabilité et d'organisation, et vous gérez les impôts à côté, les yeux ouverts.
Votre prochaine étape
Quand votre premier bien américain devient concret : commandez une LLC dans le bon État, et nous discutons en même temps de l'accompagnement pour la 1040-NR. Si un portefeuille, un financement ou la question successorale sont sur la table, réservez une consultation avec Sebastian, en anglais, avant la signature : une heure, un retour honnête, une garantie de 15 minutes.
À propos de l'auteur
ZeroTax LLC est un service de Mount Bonnell Advisors à Austin, Texas.
Fondateur de Mount Bonnell Advisors, Austin, Texas. A lui-même acheté, loué et vendu de l'immobilier américain, avec les trois endroits sur ses propres relevés de compte.
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