Hasta aquí, todos los artículos de esta serie seguían la misma melodía: la LLC transparente no paga nada en EE. UU., la tributación se produce donde vives. Con los inmuebles en EE. UU., esa melodía se detiene por completo. Si compras casas estadounidenses a través de tu LLC, entras en el único capítulo en el que EE. UU. sí pasa el cepillo, y además tres veces. Si conoces esos tres puntos, puedes invertir muy bien de todos modos; si no, los aprenderás de la administración tributaria.
Punto uno: el alquiler es renta estadounidense
Las rentas inmobiliarias en EE. UU. son renta de fuente estadounidense y tributan en EE. UU., con LLC o sin ella; ya señalamos esta excepción al principio del cero por ciento en el artículo sobre la retención en origen. Puedes elegir entre dos regímenes: el tipo fijo brutal (30 % de retención sobre el alquiler bruto, sin ninguna deducción) o la versión civilizada, la net election del § 871(d): tratas el alquiler como una actividad empresarial en EE. UU., deduces amortizaciones, intereses, gestión y reparaciones, y tributas solo por el beneficio neto a los tipos normales; el IRS describe la elección aquí. Con las reglas de amortización estadounidenses, el beneficio imponible de un alquiler bien gestionado queda entonces a menudo cerca de cero, pero el precio es una declaración fiscal anual en EE. UU. (1040-NR) además del 1120/5472 de la LLC, y según el estado del inmueble, impuesto estatal sobre la renta encima: una casa en Florida o Texas se libra del impuesto estatal sobre la renta, una en California no, y lo que cuenta es el estado de la casa, no el estado de tu LLC.
Punto dos: FIRPTA en la venta
En la venta se aplica FIRPTA: por defecto, el comprador debe retener el 15 % del precio de compra e ingresarlo en el IRS como garantía de tu impuesto sobre la plusvalía; las reglas están aquí. No es un impuesto adicional, sino un pago a cuenta: la plusvalía real se liquida mediante la declaración y lo pagado de más se devuelve, y un withholding certificate puede reducir la retención por adelantado. Pero es un evento de liquidez que debe estar en todo cálculo de salida, el 15 % del precio, no de la plusvalía, y separa de raíz la salida inmobiliaria en EE. UU. de una venta de acciones, que sigue libre de impuestos para no residentes.
Punto tres: la trampa sucesoria de la que casi nadie habla
Ahora la parte que nunca sale en un vídeo de ventas: el estate tax estadounidense concede a los extranjeros una exención de solo 60.000 dólares sobre los bienes en EE. UU., frente a tipos de hasta el 40 %; el IRS expone las reglas con sobriedad. Una casa de 600.000 dólares en la herencia de un propietario extranjero puede generar así una factura estadounidense de seis cifras, y una simple LLC de un solo miembro en medio no es un escudo fiable, porque las autoridades pueden mirar a través de las entidades transparentes. Quien invierte en serio en inmuebles estadounidenses planifica por eso también el nivel sucesorio, desde estructuras de dos niveles hasta soluciones con seguros; tratamos la herencia y la donación en un artículo aparte.
Por qué la LLC sigue siendo la opción por defecto
Tras tres señales de advertencia, la perspectiva: sigue sin haber apenas alternativa a comprar a través de la LLC, solo que por las razones correctas: separación de responsabilidad por inmueble (la demanda del inquilino en la casa A no llega a la casa B, como estructura de series cuando tienes una cartera), anonimato en los registros de la propiedad, una banca estadounidense limpia para rentas y reservas, y una presencia profesional ante administradores de fincas y autoridades. Al comprar inmuebles, la LLC no es la herramienta de ahorro fiscal, es la herramienta de responsabilidad y orden, y los impuestos los gestionas en paralelo con los ojos abiertos.
Tu siguiente paso
Cuando tu primer inmueble en EE. UU. se concrete: pide una LLC en el estado adecuado, y hablaremos a la vez del apoyo con el 1040-NR. Si hay sobre la mesa una cartera, financiación o la cuestión sucesoria, reserva una consulta con Sebastian, en inglés, antes del cierre: una hora, una opinión honesta y garantía de 15 minutos.
Sobre el autor
ZeroTax LLC es un servicio de Mount Bonnell Advisors, con sede en Austin, Texas.
Fundador de Mount Bonnell Advisors, Austin, Texas. Ha comprado, alquilado y vendido él mismo inmuebles en EE. UU., con los tres puntos en sus propios extractos de cuenta.
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