Até aqui, todo artigo desta série seguiu a mesma melodia: a LLC transparente não paga nada nos EUA, a tributação acontece onde você mora. Com imóveis nos EUA, essa melodia para, por completo. Compre casas americanas pela sua LLC e você entra no único capítulo em que os EUA estendem a mão com vontade, três vezes, na verdade. Se você conhece esses três pontos, ainda pode investir muito bem; se não conhece, vai aprendê-los com a autoridade fiscal.
Ponto um: a renda de aluguel é renda americana
A renda de imóveis nos EUA é renda de fonte americana e tributável nos EUA, com ou sem LLC; apontamos essa exceção ao princípio do zero por cento no artigo sobre retenção na fonte. Você tem dois regimes para escolher: a alíquota fixa brutal (30% de retenção sobre o aluguel bruto, sem nenhuma dedução) ou a versão civilizada, a opção pelo líquido segundo o § 871(d): você trata a locação como um negócio nos EUA, deduz depreciação, juros, administração e reparos e paga imposto só sobre o lucro líquido, às alíquotas normais; o IRS descreve a opção aqui. Com as regras americanas de depreciação, o lucro tributável de uma locação bem administrada muitas vezes fica perto de zero, mas o preço é uma declaração fiscal americana anual (1040-NR) além do 1120/5472 da LLC e, conforme o estado do imóvel, imposto de renda estadual por cima: uma casa na Flórida ou no Texas fica livre de imposto de renda estadual, uma na Califórnia não, e o que conta é o estado da casa, não o estado da sua LLC.
Ponto dois: o FIRPTA na venda
Na venda, aplica-se o FIRPTA: por padrão, o comprador precisa reter 15% do preço de compra e pagá-los ao IRS como garantia do seu imposto sobre o ganho de capital; as regras estão aqui. Isso não é um imposto extra, e sim uma antecipação: o ganho real é acertado pela declaração fiscal, e o excesso é devolvido, e um withholding certificate pode reduzir a retenção de antemão. Mas é um evento de liquidez que pertence a toda conta de saída, 15% do preço, não do ganho, e que separa fundamentalmente a saída de um imóvel americano da venda de ações, que continua isenta para não residentes.
Ponto três: a armadilha do estate tax de que quase ninguém fala
Agora a parte que nunca aparece em vídeo de vendas: o estate tax americano, o imposto sobre heranças, dá a estrangeiros uma isenção de apenas 60.000 dólares sobre ativos nos EUA, com alíquotas de até 40%; o IRS expõe as regras com sobriedade. Uma casa de 600.000 dólares no espólio de um dono estrangeiro pode, portanto, gerar uma conta americana de seis dígitos, e uma simples LLC de um único sócio no meio não é um escudo confiável, porque as autoridades podem olhar através de entidades transparentes. Quem investe a sério em imóveis americanos planeja, portanto, também o nível sucessório, de estruturas em dois níveis a soluções de seguro; tratamos de herança e doação em um artigo à parte.
Por que a LLC continua sendo o padrão
Depois de três placas de alerta, a perspectiva: continua quase não havendo alternativa a comprar pela LLC, só que pelos motivos certos: separação de responsabilidade por imóvel (o processo do inquilino da casa A não alcança a casa B, como estrutura de séries quando você tem um portfólio), anonimato nos registros imobiliários, bancos americanos organizados para aluguéis e reservas e uma presença profissional perante administradoras e autoridades. Na compra de imóveis, a LLC não é a ferramenta de economia fiscal, é a ferramenta de responsabilidade e de ordem, e os impostos você administra ao lado, de olhos abertos.
O seu próximo passo
Quando o seu primeiro imóvel nos EUA ficar concreto: peça uma LLC no estado certo, e conversamos ao mesmo tempo sobre o apoio no 1040-NR. Se há um portfólio, financiamento ou a questão sucessória na mesa, agende uma consulta com Sebastian, em inglês, antes do fechamento: uma hora, retorno honesto, garantia de 15 minutos.
Sobre o autor
A ZeroTax LLC é um serviço da Mount Bonnell Advisors, em Austin, Texas.
Fundador da Mount Bonnell Advisors, em Austin, Texas. Já comprou, alugou e vendeu imóveis nos EUA, com os três pontos nos próprios extratos.
Agende uma consulta com Sebastian (somente em inglês)