Fin qui ogni articolo di questa serie ha seguito la stessa musica: la LLC trasparente non paga nulla negli Stati Uniti, la tassazione avviene dove vivi. Con gli immobili americani quella musica si ferma, del tutto. Se compri case americane tramite la tua LLC entri nell'unico capitolo in cui gli Stati Uniti tendono eccome la mano, anzi tre volte. Se conosci i tre punti, puoi comunque investire molto bene; se non li conosci, li impari dalle autorità fiscali.
Primo punto: gli affitti sono reddito americano
I redditi immobiliari americani sono redditi di fonte americana e imponibili negli Stati Uniti, LLC o non LLC; abbiamo segnalato questa eccezione al principio dello zero percento nell'articolo sulle ritenute alla fonte. Hai due regimi tra cui scegliere: l'aliquota forfettaria brutale (30 percento di ritenuta sull'affitto lordo, senza alcuna deduzione) o la versione civile, l'opzione per il netto ai sensi del § 871(d): tratti la locazione come attività americana, deduci ammortamenti, interessi, gestione e riparazioni, e paghi le imposte solo sull'utile netto con le aliquote ordinarie; l'IRS descrive l'opzione qui. Con le regole americane sull'ammortamento, l'utile imponibile di una locazione ben gestita è allora spesso vicino a zero, ma il prezzo è una dichiarazione fiscale americana annuale (1040-NR) in aggiunta al 1120/5472 della LLC, e a seconda dello stato in cui si trova l'immobile, l'imposta statale sul reddito in più: una casa in Florida o in Texas resta esente dall'imposta statale sul reddito, una in California no, e conta lo stato della casa, non lo stato della tua LLC.
Secondo punto: il FIRPTA alla vendita
Alla vendita si applica il FIRPTA: di regola l'acquirente deve trattenere il 15 percento del prezzo d'acquisto e versarlo all'IRS come garanzia per la tua imposta sulla plusvalenza; le regole sono qui. Non è un'imposta in più, ma un acconto: la plusvalenza effettiva si regola con la dichiarazione e l'eventuale eccedenza viene rimborsata, e un withholding certificate può ridurre la ritenuta in anticipo. Ma è un evento di liquidità che va in ogni calcolo di uscita, il 15 percento del prezzo, non della plusvalenza, e distingue radicalmente l'uscita da un immobile americano dalla vendita di azioni, che per i non residenti resta esente.
Terzo punto: la trappola successoria di cui quasi nessuno parla
Ora la parte che non compare mai in un video di vendita: l'estate tax americana concede agli stranieri una franchigia di soli 60.000 dollari sui beni americani, a fronte di aliquote fino al 40 percento; l'IRS espone le regole con sobrietà. Una casa da 600.000 dollari nell'asse ereditario di un proprietario estero può quindi far scattare un conto americano a sei cifre, e una semplice LLC unipersonale nel mezzo non è uno scudo affidabile, perché le autorità possono guardare attraverso le entità trasparenti. Chi investe seriamente in immobili americani pianifica quindi anche il livello successorio, dalle strutture a due livelli alle soluzioni assicurative; trattiamo eredità e donazioni in un articolo a parte.
Perché la LLC resta comunque la scelta predefinita
Dopo tre cartelli di pericolo, la prospettiva: non c'è quasi modo di evitare l'acquisto tramite la LLC, solo per i motivi giusti: separazione della responsabilità per ogni immobile (la causa dell'inquilino sulla casa A non raggiunge la casa B, come struttura series quando hai un portafoglio), anonimato nei registri immobiliari, banking americano pulito per affitti e riserve e una presenza professionale verso gestori immobiliari e autorità. Nell'acquisto di immobili la LLC non è lo strumento per risparmiare tasse, è lo strumento per la responsabilità e l'ordine, e le tasse le gestisci accanto, con gli occhi aperti.
Il tuo prossimo passo
Quando il tuo primo immobile americano diventa concreto: ordina una LLC nello stato giusto, e parliamo contestualmente del supporto per il 1040-NR. Se sul tavolo ci sono un portafoglio, un finanziamento o la questione successoria, prenota una consulenza con Sebastian, in inglese, prima del closing: un'ora, un riscontro onesto, garanzia dei 15 minuti.
L'autore
ZeroTax LLC è un servizio di Mount Bonnell Advisors ad Austin, Texas.
Fondatore di Mount Bonnell Advisors, Austin, Texas. Ha comprato, affittato e venduto lui stesso immobili negli Stati Uniti, con tutti e tre i punti sui propri estratti conto.
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